France. TAXE D’HABITATION, TAXE FONCIÈRE, TERRAINS CONSTRUCTIBLES : 20 MOYENS EFFICACES DE RÉDUIRE SES IMPÔTS LOCAUX

Vous venez de recevoir votre avis de taxe foncière et comme tous les ans, vous la trouvez prohibitive et… en augmentation. Sans compter que la taxe d’habitation suivra le mois prochain. Nous vous rappelons donc les moyens d’alléger la facture ou de vérifier son bien fondé…

 Taxe foncière et taxe d’habitation

  1 – Choisir son lieu d’habitation…

 Chaque collectivité locale (commune, département…) choisit son taux d’imposition. Autrement dit, selon son lieu d’habitation, un contribuable pourra voir ses impôts locaux doubler, voire tripler. La première chose à faire avant d’acheter ou louer est donc de se renseigner sur les taux d’imposition en vigueur. D’autant qu’il suffit parfois de traverser la rue pour changer de commune et donc d’impôt…

A titre d’exemple, les riverains versaillais côté impair et exposés nord du boulevard Saint-Antoine ont souvent une taxe communale du double de celle des Chesnaysiens côté pair et exposés sud…

Sans oublier que la tenue fantaisiste des registres cadastraux conduit parfois à des valeurs locatives dérisoires pour des immeubles anciens de luxe et des valeurs extravagantes pour certains immeubles classiques mais récents.

2 – Vérifier les informations cadastrales

Les valeurs locatives permettant d’établir les impôts locaux reposent sur une grille cadastrale évaluant chaque bien à partir de ses éléments de confort, de la qualité de la construction, de sa situation ou des nuisances, par comparaison avec des locaux de référence choisis dans la commune.

Bref, il est parfois utile de vérifier si les éléments d’information que possède le cadastre sont exacts et ne surévaluent pas le bien.

Bien entendu, il faut parfois aussi se méfier d’alerter les services fiscaux si l’on subodore une sous-évaluation. Il est à noter que les valeurs locatives sont mises à jour annuellement par l’administration au gré des informations qu’elle recueille (descriptif sur l’acte de vente, déclaration de travaux etc.).

Quand un acte de vente fait état d’un étage en plus aménagé avec deux salles de bains supplémentaires par rapport au précédent titre de propriété, il faut craindre une majoration à suivre des impôts locaux, surtout si tous les travaux n’ont pas été déclarés en leur temps.

Signalons que les changements de caractéristiques, à la différence des changements de consistance ou d’affectation, n’ont pas à être déclarés du point de vue fiscal par les contribuables, puisque l’administration doit s’en charger elle-même à partir des informations qu’elle recueille.

Explications : si vous construisez un bâtiment supplémentaire, surélevez ou creusez une piscine, vous devez faire une déclaration de travaux, voire déposer un permis de construire et déclarer l’achèvement des travaux. De même, un bâtiment industriel qui devient une habitation conduit à déclarer un changement d’affectation. A l’inverse, si vous équipez votre maison d’une chaudière ou si vous créez une salle de bains, vous n’avez pas à les déclarer…

3 – Éviter le prélèvement mensuel

Bercy promeut à tour de bras la mensualisation des impôts locaux, dans un souci selon elle de simplification et de sécurité. Sachant que cette mensualisation n’est qu’un paiement en avance d’un impôt dû en fin d’année, il s’agit en fait d’une avance de trésorerie consentie à l’État qui est à proscrire par tous ceux qui savent gérer un budget annuel.

 Taxe foncière

4 – Eviter d’être propriétaire…

Seuls les propriétaires paient la taxe foncière. Ne pas être propriétaire est donc le premier moyen d’économiser cette taxe qui, rappelons-le, représente souvent un mois de loyer, voire plus.

5 – Faire attention au classement de l’édifice

Si un immeuble est devenu insalubre, sa dégradation peut valoir à son propriétaire une exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties, quitte à entrer alors dans la catégorie des assujettis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties. Encore faut-il inviter l’administration à reconnaître l’état de ruine du bâtiment.

6 – Ne pas oublier non plus de déclasser les terrains

Un terrain n’est pas taxé de la même manière selon qu’il est à vocation constructible, agricole ou à l’état de friche. Tout terrain s’inscrit dans une liste de treize groupes établie par instruction ministérielle en 1908. Changer de groupe n’est donc pas sans influence sur l’imposition du terrain.

Ainsi, un vigneron qui abandonne son exploitation face aux charges qu’on lui impose peut avoir intérêt à arracher ses vignes au lieu de les laisser dépérir, afin de ne plus être classé en terrain viticole, nettement plus taxé qu’une simple friche ou pâture.

7 – Se transformer en chapelle…

Les lieux de culte sont exonérés de taxe foncière. Voilà une belle occasion de transformer son hangar en chapelle. Encore faut-il trouver un prêtre pour venir y célébrer la messe…

8 – Profiter de la vacance

Lorsqu’un propriétaire ne parvient pas à louer son appartement pendant au moins trois mois, il peut obtenir un dégrèvement de la taxe foncière. Bien entendu, la vacance doit être involontaire et le propriétaire doit donc pouvoir démontrer qu’il fait tout pour trouver un locataire.

9 – Vive la campagne !

Faute d’avoir un gymnase à entretenir, des HLM à financer ou une école à faire vivre, la taxe foncière dans les petits villages est souvent réduite. Mais surtout, les bâtiments ruraux sont dans tous les cas exonérés de taxe foncière. Encore faut-il qu’ils aient un usage réellement agricole ou qu’ils aient perdu cet usage sans en avoir trouvé un autre. L’exonération est même maintenue si le nouvel usage consiste à servir de support à la production d’énergie d’origine photovoltaïque.

10 – 2 ans de répit

Les constructions neuves sont exonérées de taxe foncière pendant deux ans. L’exonération court à compter du 1er janvier suivant celle de l’achèvement de la construction. Mieux vaut donc déclarer l’achèvement un 2 janvier plutôt qu’un 31 décembre, pour gagner un an d’exonération…

Attention cependant : les communes peuvent, pour les immeubles d’habitation, supprimer l’exonération pour la part de taxe leur revenant, soit totalement, soit pour les immeubles qui n’ont pas bénéficié des prêts aidés ou conventionnés. On peut rajouter que pour les immeubles autres que d’habitation, l’exonération ne porte de toute manière que sur la part départementale.

11 – Profiter de son âge

En cas de ressources modestes, les personnes invalides ou âgées de plus de 75 ans sont exonérées de taxe foncière sur leur habitation (jusqu’à 16 409 euros pour un couple sans enfant à charge). Curieusement, l’exonération s’étend même à la résidence secondaire pour les personnes âgées mais non pour les personnes invalides…

Enfin, les personnes âgées entre 65 et 75 ans peuvent obtenir un dégrèvement de 100 euros si les conditions de ressources sont respectées.

12 – Plafonner en fonction du revenu

Il existe un plafonnement méconnu de la taxe foncière en fonction du revenu. Il faut dire aussi qu’il consiste en un dégrèvement de la taxe foncière sur la résidence principale pour sa fraction excédant 50 % des revenus du contribuable. Autrement dit, seuls en bénéficient ceux qui n’ont plus aucun revenu autre que les prestations sociales ou dont l’activité est structurellement déficitaire. Sans compter que les redevables de l’ISF sont exclus du dispositif…

Taxe d’habitation

13 – Bien choisir sa date d’emménagement

La taxe d’habitation est uniquement due par l’occupant du logement au 1er janvier. Pour ceux qui ne payaient pas de taxe d’habitation propre (enfants, conjoints en voie de séparation, colocataire…), un déménagement à l’Epiphanie plutôt qu’à Noël permet donc d’économiser une année de taxe d’habitation.

Un conseil : Se ménager les preuves de l’emménagement matériel en janvier (factures du déménageur, ouverture du contrat d’électricité etc.), quelle que soit la date de début de location.

14 – Conserver ses enfants…

 La taxe d’habitation afférente à la résidence principale connaît un certain nombre d’abattements pour charges de famille. Certains sont obligatoires et d’autres à la main des collectivités locales. Plus le foyer comporte d’enfants à charge au sens fiscal et moins la taxe d’habitation sera donc élevée. Il faut y penser avant de laisser sa progéniture voler de ses propres ailes.

15 – Éloigner son garage

 Lorsqu’un garage se trouve à moins d’un kilomètre de son habitation, il est réputé être une dépendance immédiate de l’habitation et à ce titre soumis à la taxe d’habitation. Un peu de marche à pied contre une petite économie d’impôt…

16 – Ne pas meubler

Quand un logement est inoccupé et inoccupable à défaut d’être meublé, il n’est pas soumis à la taxe d’habitation (sauf nouveaux cas de taxe sur les logements vacants…). En revanche, s’il est inoccupé mais occupable en raison de son ameublement, il devient d’office soumis à la taxe d’habitation au nom du propriétaire, même si celui-ci n’y met pas les pieds. Mieux vaut donc se ménager la preuve qu’un logement délaissé n’est pas habitable pour éviter toute taxe inutile.

17 – Bien déclarer le départ du locataire

 Lorsqu’un locataire quitte son logement sans avoir acquitté sa taxe d’habitation, le fisc peut en réclamer le paiement au propriétaire, sauf si celui-ci a informé préalablement le Trésor du départ de son locataire. Il est donc important de ne pas oublier de signaler au fisc le départ de son locataire en cas de doute sur son esprit civique…

18 – Ne pas trop gagner d’argent…

Pour les ménages aux revenus moyens (45 000 euros environ pour un couple avec deux enfants), la taxe d’habitation est plafonnée à 3,44 % de son revenu diminué d’un certain abattement (5 457 euros pour la première part, 1 578 euros pour les quatre demi-parts suivantes et 2 790 euros pour les demi-parts supplémentaires). Un petit salaire donne donc souvent droit à un dégrèvement partiel ou total de taxe d’habitation.

19 – Attention à la vacance…

Si la vacance d’un bien à louer peut permettre une exonération de taxe foncière, une vacance volontaire peut entraîner l’assujettissement à la taxe spéciale sur les logements vacants dans les grandes villes ou à la taxe d’habitation tout simplement dans les autres villes qui en votent le principe. Mieux vaut donc dans tous les cas se ménager la preuve que l’inoccupation est purement involontaire.

Les terrains constructibles

20 – Retarder pour éviter la taxe…

En cas de cession, les terrains devenus constructibles sont soumis à une taxe nationale, voire communale en présence d’une délibération municipale en ce sens. Toutefois, ces taxes ne sont pas dues lorsque le terrain est devenu constructible depuis plus de 18 ans.

Mieux vaut donc parfois attendre un peu avant de vendre son terrain. Sous réserve cependant que la nouvelle surtaxe foncière sur les terrains à bâtir situés dans certaines zones urbaines ne vienne contraindre au contraire à une vente rapide…

Contribuables Associés